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특수명도란 말은 일반 대중에게는 낯설 수 있지만 부동산 업계에서는 자주 접할 수 있는 단어다. 특수명도는 특수용도 부동산에 대한 명도 절차를 포괄하는 말로, 공식적인 법률 용어는 아니지만 실무에서는 널리 활용되고 있다.

특수명도를 이해하기 위해서는 우선 명도소송이 무엇인지 알아야 한다. 명도소송은 부동산의 정당한 소유자가 부동산을 점유하고 있는 사람에게 그 부동산의 인도를 요구했으나 이것이 받아들여지지 않았을 때 점유자를 부동산에서 내보내기 위해 제기하는 민사소송이다. 특수명도 역시 명도소송을 이용하기 때문에 그 절차나 목적 자체는 크게 달라지지 않는다. 결국 부동산의 인도를 목적으로 하는 법적 다툼이기 때문이다.

그렇다면 왜 특수명도라는 단어를 사용하며 이를 일반 명도소송과 구분하게 된 것일까? 이는 소송의 대상물인 특수용도 부동산의 특성 때문이다. 특수용도 부동산은 일정한 특수 목적을 가지고 건축된 특수건물을 말하는데 공장이나 웨딩홀, 호텔, 유흥주점, 병원, 장례식장, 종교시설, 비닐하우스 등이 대표적이다. 공사가 중단되어 유치권을 행사 중인 건물이나 토지 또한 특수건물에 포함된다.

이러한 특수건물은 이미 복잡한 권리관계가 얽혀 있거나 기존 이용자들의 저항이 심해 명도소송을 진행하는 데 있어서 어려움이 따를 수 있다. 때문에 단순한 명도소송과 달리 문제를 해결하기 위해 다양한 접근방법이 필요하고 더욱 꼼꼼한 준비가 필요하다. 협상부터 형사고소까지 여러 가지 선택지를 가지고 각각의 유효성을 고려해 다각도로 접근해야 한다.

법무법인YK 부동산건설센터 대한변호사협회 등록 건설전문변호사 장정훈 변호사는 “공장을 예로 들면, 공장에 대한 명도 절차를 진행할 때에는 내부에 설치된 시설을 어떻게 처리해야 하는가 하는 문제가 발생한다. 또한 내부에 남아 있는 산업폐기물이나 쓰레기를 처리하는 문제도 고려해야 하는데 어떠한 경우에는 승소를 하고서도 몇 백 만원에서 몇 천만원 수준의 쓰레기 처리 비용이 들어가기도 하기 때문에 소의 이익을 미리 따져보아야 한다”고 말했다.

이어 장정훈 변호사는 “영업장으로 사용되어 온 특수건물은 점유자가 하루라도 더 점유하며 영업 활동을 이어가고자 하기 때문에 일반 명도소송에 비해 소송 기간 자체가 길어질 수 있다. 또한 최종 판결이 난 후에도 점유자를 변경하는 등 점유에 따른 이익을 취하고자 하는 경우가 많기 때문에 이에 대해 철저히 대비해야 특수명도를 더욱 효과적으로 이끌어갈 수 있다”고 덧붙였다.

출처 : http://www.bizwnews.com/news/articleView.html?idxno=29807