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▲ 법무법인YK 부동산건설센터 장정훈 건설전문변호사

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최근 재건축 조합원 자격 강화 제도가 추진되며 토지소유자들을 혼란스럽게 하고 있다.

재건축이란 기존의 노후 아파트나 연립주택지구 등이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 건물 소유주가 조합을 구성하여 노후주택을 헐고 새로운 건물을 건축하는 사업을 말한다. 재개발과 달리 민간주택사업의 성격이 짙으며 재건축 사업지 내에서 건축물 및 부속토지를 소유한 자가 조합 설립에 동의한다면 조합원이 되어 추후 분양 등에 있어서 보다 유리한 대우를 받을 수 있다.

재건축을 진행하려면 300세대 이상으로 구성된 공동주택이어야 하며 예외적으로 단독주택이 포함될 수도 있다. 전체 단지의 규모가 1만 제곱미터 이상의 부지를 확보하고 있어야 재건축이 가능한데 만일 토지등소유자가 1명 이상이라면 대표인 1명이 조합원이 된다. 세대 분리를 통해 자녀 역시 조합원 자격을 취득할 수도 있으나 최근 투기과열지구에 대한 재건축 조합원 자격 취득 조건이 까다로워지면서 투기과열지구 내에서는 1가구당 1명만이 조합원 자격을 가질 수 있다.

재건축을 앞두고 있는 지역에서는 조합원 자격을 얻기 위한 부동산 매매가 활발하게 이루어지곤 한다. 재건축 비용을 부담할 수 없는 이들은 소유하고 있는 부동산을 다른 사람에게 양도하고 새로운 거주지를 찾아 떠날 수 있고 해당 지역의 건물을 양수한 사람은 일반 분양에 비해 유리한 조건으로 재건축 아파트에 들어갈 수 있어 그야말로 ‘누이 좋고 매부 좋은’ 상황이다. 그러나 투지과열지구 내에서는 부동산 양도 시점에 따라 조합원 자격이 인정되지 않을 수 있으므로 주의해야 한다.

도시정비법 제39조 2항은 투기과열지구로 지정된 지역 내라면, 재건축 사업에 대해 조합설립인가가 후 건축물이나 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있다.

다만 예외적으로 상속이나 이혼으로 인해 양도 및 양수를 해야 하는 상황이거나 세대원 전부가 근무상·생업상의 사정이나 질병치료, 취학, 결혼 등으로 다른 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 및 시·군으로 이사하는 경우, 상속으로 취득한 주택인데 세대원이 모두 이사해야 하는 경우, 세대원이 모두 해외로 이주하거나 세대원 전부가 2년 이상 해외에 체류해야 하는 경우, 1세대 1주택인 기본 조합원이 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 주택인 경우에는 조합설립인가 이후에 건축물 및 토지를 양도하더라도 조합원 자격을 취득할 수 있다.

법무법인YK 부동산건설센터 대한변호사협회 등록 건설전문변호사 장정훈 변호사는 “수도권 등 부동산투자가 매우 활발하게 일어나는 지역에서는 수시로 제도를 변경하여 재건축 조합원 자격을 까다롭게 설정하고 있다. 최근에는 2년 이상 실거주 조건을 거는 등, 지역과 시기에 따라 재건축 조합원 자격 요건이 달라지고 있어 관련 지역에서 부동산 매입을 하려 한다면 이러한 점을 미리 꼼꼼하게 살펴보고 결정해야 한다”고 당부했다.

 출처 : http://www.bizwnews.com/news/articleView.html?idxno=29441